2020年內地房地產市場備受新型冠狀疫情考驗，尤其是第一季，內房銷售受封城影響最為顯著。雖然其後第二季市場逐步恢復，但去年8月出台的「三道紅線」隨即又為內房帶來不小壓力。來到2021年，內房企業仍要面對世紀疫情和爭取「三道紅線」達標；加上「十四•五」開局之年和雙集中供地新規等，行業仍面對不少挑戰。優質中國房地產企業大獎籌委會委員潘吉祥就未來內房發展，訪問了著名資深股評人陳永陸。

陳永陸認為，中央政府在今年上半年相繼推出調控措施，顯示國家對調整房地產行業的決心，他說：「市場對中央政府2016年提出『房住不炒』的主基調都非常熟悉，調控政策因地制宜。去年『三道紅線』實施後，普遍內房企業在今年上半年都致力減少借貸，不少房企財務情況得到改善，逐道達標，而大部分央企更已『三道』全部達標。」

相信下半年漸入佳境

在「三道紅線」壓頂及地方調控頻頻的壓力下，陳永陸坦言2021年上半年對內房企業而言無疑是艱難的，但相信下半年會漸入佳境。

「房地產屬於剛性需要，是內地城市經濟重要的支柱；同時也是重要的消費市場，是推動省份區內城市經濟重大的動力，以至推動國家經濟。根據合富輝煌研究院《2021中國代表城市房地產市場預測》的地方數據指出，疫情經濟下的土地及商品住宅市場超額修復。」

陳永陸指出，去年內房除了住宅銷售平穩上升，投資者亦要留意內地商業產業如寫字樓、商鋪銷售大好的情況。「許多人以為現時網店盛行會對實體商鋪帶來巨大衝擊，但事實上是內地對商鋪的需求仍然很大；同樣地，內地對寫字樓需求的增加亦反映了經濟活動非常頻密，市場穩步上揚。不少內房企業開發寫字樓、商場物業的佔比愈來愈大。」他續稱，國家及城市對房地產的調控大部分反映在住宅房上，寫字樓及商鋪的調控反而輕微。

物管配套增加收益

另外，2021年上半年內房繼續呈現物業管理公司持續火熱的情況，反映物管在整個社會職能重要性得到進一步提升，而房企拆分物業管理的速度亦明顯加速。陳永陸認為，物管行業是內地宏觀調控的得益者，前景備受看好。

「第一，物管並不如地產開發般要面臨不同調控措施；第二，隨著社會進步，市場對物管的需求愈來愈大；第三，疫情下物管對地方社區管理及疫情控制的作用更為凸顯，容易得到政府支持。」

陳永陸尤其看好粵港澳大灣區物管市場的發展。「現時許多內房企業都重點開發大灣區市場，該區物業更需要物管多姿多彩，例如提供健康、娛樂等配套，而這些配套會令物管企業收益增加，負債機會大減，毋須擔心『三道紅線』。」